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来源：智慧源地产财税 作者：翟巨顺

发布时间：2018-08-15

　　房地产开发企业相对于其他行业来说，利润空间比较大，一般一股项目的利润都是以亿元计，而在现实中很少有房地产企业存在经营亏损的情况。同时由于房地产开发过程中涉及的财税、法律风险比其他行业都高，为彻底消除相关风险，一般的房地产企业在完成一个项目开发后都会尽早的将相应的项目公司注销掉。而对于房地产开发企业的巨额利润，在项目公司注销前都需要分配给相关股东，由其进一步投资到其他项目进行滚动开发以获取更大的投资回报。

　　从税务角度考虑，房地产开发企业股东设置存在税务筹划空间。根据相关的税收法规规定，不同的房地产开发企业的股东形式，会涉及不同的税种，进而影响股东的税负和投资收益，而不同股东形式的税负和投资收益差异也可能达到千万元甚至上亿元。随着房地产开发行业形势日趋严峻和利润空间日趋减小，特别是对于中小规模的房地产开发企业来说，这样大的投资收益差异，可能是企业能够长期发展的决定性因素，甚至可能是企业生死存亡的关键因素。可见对于房地产行业来说，股东形式的设置至关重要，需要在成立公司前规划好。

　　一般公司的股东形式有法人股东和自然人股东，企业应根据公司发展经营的目标合理设置公司股东形式。对于准备短期持有并转让股权获取股权溢价的股东，应该以自然人股东形式持股投资，此种形式下在后续转让股权时，自然人股东只需要缴纳股权溢价收益的20%个人所得税，相对于法人股东的25%企业所得税节省了5%，另外还节省了后续企业向自然人股东分配利润时应缴纳的20%个人所得税。而对于准备长期持有并获取经营利润收益的股东，应该以法人股东形式持股，此种形式下在后续被投资企业分配利润时，自然人股东收到投资企业的利润分配需要缴纳20%个人所得税，而法人股东收到被投资企业的利润分配时不需要缴纳企业所得税，如果不涉及分配利润给自然人股东也不需要缴纳个人所得税。如果股东将收到的投资收益进一步投资到其他新项目进行滚动开发，则这两种股东形式收到的投资收益差异高达20%以上。

　　对房地产开发企业的投资，一般都是准备持有至项目开发完成从而获取经营利润收益，所以应该以法人股东形式投资。如果在成立公司前没有规划好，已经以自然人股东形式投资，后续是不是还有补救的方案呢？

　　答案是肯定的。可以在后续通过变更股东形式来补救。

　　首先，可以通过法人股东增资扩股的形式稀释自然人股东的股权，这在一定程度上降低了被投资企业分配利润时立即缴纳个人所得税的比例，但增资扩股并不能完全变更股东形式，原来的自然人股东并没有变更为法人股东，所以增资扩股并不能完全解决问题。

　　然后，需要将原来的自然人股东变更为法人股东，最直接的方法就是转让股权。但是，在房地产市场一路飙升的形势下，对于涉及大量房地产的房地产企业来说，企业隐含的资产增值收益一直以来都受到税务机关的高度关注。所以房地产企业一旦前期没有规划好，后续涉及股权转让的股权变更时，不管企业是否有盈余，一般税务机关的第一反应都会要求对包括房地产的资产进行评估，然后按照评估值确定股权转让价格，通常不允许低价甚至是平价转让股权，所以一般房地产企业涉及股权转让的股权变更时，都会被税局要求溢价转让股权，从而征收股权转让阶段资产增值带来的所得税。当然，如果企业本来就有盈余，则可能被税局要求溢价更高，缴纳的所得税可能会更多。

　　如果您的房地产企业被税局要求溢价转让股权并缴纳所得税，您会作何选择呢？您还会不会继续转让股权呢？也许您不想马上缴税而选择停止转让股权，或者您会选择先行缴纳少量的税款，从而后续节省更多的税款。除此之外，还有没有第三种选择呢？

　　答案也是肯定的，但那是在2014年12月31日之前的事了。

　　2014年12月31日之前，对于连续亏损3年以上（含3年）的投资企业，可以平价转让股权，从而实现转让股权且不马上缴税。如果此时税局认定转让股权价格不合理，要求企业进行资产评估，并按照评估价格核定转让股权价格，企业可以国家税务总局公告2010年第27号《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》据理力争。国家税务总局公告2010年第27号明确规定：

　　一、自然人转让所投资企业股权（份）（以下简称股权转让）取得所得，按照公平交易价格计算并确定计税依据。计税依据明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可采用本公告列举的方法核定。

　　二、计税依据明显偏低且无正当理由的判定方法

　　（一）符合下列情形之一且无正当理由的，可视为计税依据明显偏低：

　　1.申报的股权转让价格低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

　　2.申报的股权转让价格低于对应的净资产份额的；

　　3.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；

　　4.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的；

　　5.经主管税务机关认定的其他情形。

　　（二）本条第一项所称正当理由，是指以下情形：

　　1.所投资企业连续三年以上（含三年）亏损；

　　2.因国家政策调整的原因而低价转让股权；

　　3.将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　4.经主管税务机关认定的其他合理情形。

　　从上述可以看出，国家税务总局公告2010年第27号规定将投资企业连续亏损3年以上（含3年）作为平价转让股权的正当理由，对于企业特别是房地产企业来说，毫无疑问是一把免税的尚方宝剑，但从税务局严格征税的角度出发，毫无疑问这是一个重大的税法漏洞。同时，从税务局严格征税的立场出发，有漏洞必然会很快被堵上。

　　果然，2014年12月7日，国家税务总局公告2014年第67号《国家税务总局关于发布《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》的公告》正式发布并于2015年1月1日起施行。

　　国家税务总局公告2014年第67号规定不再将投资企业连续亏损3年以上（含3年）作为平价转让股权的正当理由，其调整后的法规原文如下：

　　第十三条符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由：

　　（一）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；

　　（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（三）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；

　　（四）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

　　与此同时，国家税务总局公告2014年第67号对股权转让收入明显偏低的情形作了更严格的细化，其调整后的法规原文如下：

　　第十二条符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低:

　　（一）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的；

　　（二）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

　　（三）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；

　　（四）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；

　　（五）不具合理性的无偿让渡股权或股份；

　　（六）主管税务机关认定的其他情形

　　很明显，2015年1月1日国家税务总局公告2014年第67号正式施行后，对于拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产，甚至是知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的被投资房地产企业，想要通过平价或者低价转让股权来免交所得税，将是难上加难。

　　以上仅是对房地产企业股东涉税问题的简单分析，房地产企业从成立到拿地、开发建造、销售、清算，从企业战略、经营管理、财务核算，每一环节，每一层面，每一步骤，无不与税务息息相关，无不决定企业税负高低，如果不经过事前对税务的精心筹划，后续项目开发的实施阶段，都有可能差之毫厘谬以千里，有无事前精心筹划的税负差异很可能就是企业能够长期稳定发展甚至是生死存亡的关键。总之一句话，事前精心的税务筹划对房地产企业至关重要。