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来源：新华网 作者：广东频道 日期：2014-01-09

　　近日有媒体报道称, 位于广州市的万科金域华庭、金域蓝湾和柏悦湾三个房地产项目,已经达到土地增值税清算条件，存在未及时清算土地增值税问题，形成欠税。相关报道引起媒体较大关注，为回应公众关切，7日，报道涉及的房地产项目主管税务机关——广州地税局接受了采访。
　　据广州地税局有关负责人介绍，报道中指出的万科金域华庭项目在2011年12月31日前，其预售比例已达到100%。经核实，该预售比例是这个项目的其中已取得销售许可证的两栋楼，到2013年12月底，项目总体累计销售面积占可售面积比例49.05%，未达到可清算条件。
　　至于报道中指出的万科柏悦湾和万科金域蓝湾的问题，广州地税局这位负责人表示，经核实，截止到2013年12月底，万科柏悦湾累计销售面积占可售面积比例为97.29%，万科金域蓝湾累计销售占可售面积比例为97%，两个项目均未完全销售。根据国税发[2006]187号文第二条规定，对于已售建筑面积占总项目可售建筑面积85%以上的，属于可进行土地增值税清算的情形。
　　这位负责人表示，虽然万科柏悦湾和万科金域蓝湾销售比例较高，但是由于两个项目成本、费用并未结算完毕，无法合理界定计税成本，按照政策规定可以暂不进行清算，待企业达到应清算条件时再要求纳税人进行清算。
　　广州地税局相关负责人指出，企业计提的土地增值税准备金是为清算后可能需要缴纳的税款进行预提，按会计准则并非拖欠税款。
　　多年来，广州地税局着力加强土地增值税的税收政策贯彻执行、项目日常管理信息化和清算审核等工作。最近，按照国家税务总局关于加强土地增值税清算的要求，该局进一步采取措施：一是加强税法宣传和辅导，帮助每个纳税人理解土地增值税的政策和管理要求，提高纳税遵从度。二是以年度为周期发布政策指引，梳理和解决土增税清算难点问题。三是加强与相关部门的协调配合，建立信息共享平台，完善对房地产项目立项、施工、竣工、销售的全流程监管。四是对按规定应清算的项目按程序实施清算，对按规定可清算的项目列入清算计划，强化跟踪管理。
　　根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，在项目竣工结算前由于涉及的成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。目前为了均衡税款入库，避免税收流失,加强对房地产企业土地增值税管理，对房地产开发企业土地增值税普遍实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。预征一般按照销售收入的一定比例征收。
　　依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）的规定，目前土地增值税清算的条件分两类，一是应清算即必须清算的情形，包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括：已竣工验收的项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。
　　纳税人进行土地增值税清算的义务在达到应清算条件后才发生。在未达到应清算条件前，即使达到税务机关可要求清算条件，纳税人不主动进行清算申报也不违反规定。对于达到可清算条件的项目，依据《土地增值税清算管理规程》的要求，税务机关可以要求纳税人进行清算，也可根据项目情况和本单位清算工作安排，确定暂不通知清算，待条件成熟后再要求纳税人进行清算。
　　据了解，上市企业为了利润均衡分配，根据会计制度和证券市场的有关规定，一般都在销售过程中根据自行测算的税负情况，在已预征的土地增值税之外，再预提部分准备金，这部分预提的准备金会在清算时根据实际清算出的税款缴纳。如果还没有达到清算条件，则这部分准备金暂时还不需要缴纳，不能认为是拖欠税款。
　　由于土地增值税清算工作比较复杂，对干部业务素质要求较高，而目前各地在土地增值税征管中力量配备还不足，可清算条件的设置，使主管税务机关可以根据自身力量及项目的不同情况，按照轻重缓急适当安排工作。从实践看，这一规定是基本符合目前税务机关工作实际的。

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　　央视：万科欠缴土地增值税超40亿
　　新浪财经讯 12月31日，万科今日回应央视指责欠缴土地增值税，明确表示不存在应缴未土地增值税。并披露，近三年万科计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿，而其2010-2012三年来净利润不过294.53亿。
　　央视昨晚报道，万科2012年年报中，计提的土地增值税清算准备金人民币44.34亿元，为应付未付的土地增值税，并称公司下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时清算土地增值税的问题。报道称：“从万科2012年年报显示的数据看，截止2012年12月31日，除了吉林万科城、广州万科金域蓝湾等项目外，万科在全国各地另外有近30多个项目预售比例同样超过了85%，而这是土地增值说清算的条件。
　　对此，万科首次披露税负情况，2010年-2012年，万科三年净利润分别为72.83亿、96.2亿、125.5亿，累计为294.53亿，称集团子公司及合营联营公司近三年计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿。
　　万科并披露进一步核实情况如下：
　　根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(国税发[2006]187号文)及《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文)的规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的。经核实，报道涉及的四个项目，均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。
　　具体如下：
　　(一)广州金域华庭项目，目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件。
　　(二)吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目。
　　(三)广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目，均未全部完成销售，最近交付时间均为2013年12月。虽然均未达到应清算条件，但项目公司已经在整理相关材料，为清算工作做准备。
　　万科解释，根据会计准则的要求，在房地产项目产生确认收入时，应根据确认收入和配比的成本，基于谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行合理估计，并预提准备金。此预提为企业会计处理程序，与企业现时纳税义务无关。预提金额仅为企业自身的估计，未来确定企业实际纳税义务时，税务机关另有计算方法和程序，不会以企业自测数据作为依据。截至2012年12月31日，万科计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。(曹磊发自深圳)

　　小股东起诉要求万科公开土增税 万科:未及时清算说法不属实
　　2014年1月3日，北京长歌律师事务所律师刘亚军将起诉书整理好，寄给了深圳盐田区法院。这次，他要起诉的，是国内最大的房地产企业—万科，而他的身份，也从律师，转变成为万科的小股东。
　　刘亚军说，他的诉求很简单—作为万科的小股东，希望万科公开全国162个项目土地增值税的征缴情况。在他看来，这里面涉及到的数十亿资金，对他以及其他万科小股东来说，意味着股票收益的多寡。
　　这是房地产企业被央视点名欠缴土地增值税之后，第一次有个人将矛头指向了单个企业。
　　而万科方面则回应称刘亚军不懂土地增值税的具体征收程序，并在公告末注明“有兴趣深入了解的人士可向专业会计师咨询”，对外表明万科作为税务缴纳大户的底气。时代周报记者就此事联系万科，万科方面表示，目前公司未接到来自法院的任何相关诉讼文书。“公司一直遵照相关法律、法规进行信息披露。”
　　而一位知情人士开始怀疑刘亚军的动机，称其是为了起诉而购买了万科的股票。
　　小股东要求公开土增税清算情况
　　根据时代周报记者获得的起诉书显示，北京市长歌律师事务所律师刘亚军在起诉书中请求法院判令：万科公开2012年12月31日之前已完工的162个项目的应清算补缴的土地增值税金额；162个项目已经预提的土地增值税准备金金额；162个项目的分期销售比例和162个项目的各期毛利率。
　　刘亚军在接受时代周报记者采访时表示，作为律师，自己曾经多次代理类似业主和房地产商之间的纠纷，每次都有一种双方信息不对称的强烈感受。早前的经历，加上先前央视公开表述国内房企欠缴土地增值税的消息，让他对房地产企业的资金透明度产生了极大的怀疑。而作为万科小股东的他，则更希望自己的投资，能够在公平、公正、透明的情况下，获得应有的回报。所以，才一纸诉状，将万科告至法庭。“我不是一时兴起，而且我从2009年就持有万科的股票。”刘亚军说。
　　而在起诉之前，万科方面曾对刘亚军的质疑有过回应。作为万科信息发布平台之一的万科周刊，也通过微博进行了直接回应。万科方面表示，对于刘亚军所说的，房地产公司计提土地增值税准备金，可能导致少报税前利润、少交企业所得税，达到所谓“两头占便宜”的目的。“此类质疑，源于相关人士对会计处理和税收实务缺乏了解。”并在公告末尾直接表示，会计记账与税收核算不可完全混为一谈，二者之间各有侧重但不矛盾。有兴趣深入了解的人士可向专业会计师咨询。
　　1月6日，刘亚军就万科回应接受时代周报记者采访时表示，万科的回应更多的是引开话题，“万科的回应歪曲了我的原意。”同时，刘亚军亦表示，他真正的诉求，其实是为了让万科公布土地增值税的征缴及具体使用情况，至于欠不欠税，“那是税务部门的事情，我也干涉不了。”
　　万科回应：不存在任何问题
　　时代周报记者就此事件联系万科，对方回应称，目前公司未接到来自法院的任何相关诉讼文书。“公司一直遵照相关法律、法规进行信息披露。”
　　万科方面进一步表示，近日有媒体报道称，万科在2012年年报中，计提的土地增值税清算准备金人民币44.34亿元，为应付未付的土地增值税，并称万科下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时清算土地增值税的问题，并不属实。万科方面表示，金域华庭项目目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件；吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目。而广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目，均未全部完成销售，最近交付时间均为2013年12月。
　　万科广州项目方面人士表示，金域华庭项目很小，只有两期，在具体操作上，是按照整个项目来进行土地增值税的缴纳，而从目前销售来看，销售面积比例的确并未达到土地增值税清算的比例。对于时代周报记者关于预售许可证是否已经满三年的疑问，对方表示，这个并不清楚。其同时亦透露，可能在实际操作中，会存在各种变通的情况。“万科这么大的公司，每年光缴税都几百亿元，土地增值税这点钱，不可能有问题的。”
　　而万科在广州的另外一个大盘—金域蓝湾，有熟悉其的人士表示，该盘从2007年正式动工以来，直至2013年12月底销售完毕，至今并未对土地增值税进行清算。万科方面对此的解释依然是，“虽然均未达到应清算条件，但项目公司已经在整理相关材料，为清算工作做准备。”
　　业内：清算时间或人为掌控
　　刘亚军表示，自己承认对税务方面的知识不太了解，但是他同时亦表示“我把它说出来，总会有懂的人看得明白”。
　　那么，土地增值税到底该如何缴纳？按照国家税务总局的相关规定，土地增值税目前分两种缴纳方式，先是预缴，最后清算。预缴是指在房地产项目销售或预售的过程中按照核定税率征收，各地税率略有不同。
　　而对于清算的条件，国税总局187号文中土地增值税清算条件的两种规定，即“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”纳税人“应清算”及“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，税务机关“可要求纳税人清算”。除此之外，如果取得预售许可证三年及以上的，也在清算范围之列。
　　尽管此前在央视曝光后，关于土地增值税的舆论呈现一边倒的局面，但也有业内人士表示，引起央视和开发商争议的分期项目和转让85%，其讨论并不在一个概念层面上。有财税专家表示，如果要指责开发商欠缴土地增值税，惟有证明开发商在达到应清算条件后未向税务部门申报纳税，当然不排除在应清算的情形下有纳税人未主动申请清算或主管税务机关未要求清算，“但千万不能以开发商年报上应缴税金为依据判断开发商欠缴税金。”惠州某税务所负责人同样表示，关于分期清算的具体期数，不是以开发商认定的销售期数，而应该是发改委在项目批复时的分期为准。
　　不过，对于清算中存在的实际掌握，业内大多认为存在一定的随意性。深圳南方宏立税务师事务所负责人表示，在所规定的集中清算条件当中，其中全部竣工销售完成及完全转让属于必须清算的范畴，其他条件都在税务机关可要求清算范围。“也就是说，可以清算，也可以不清算。”而这里面的时间把握，税务机关与房地产企业之间的关系，就可以起到很大的作用。
　　万科方面在回复时代周报记者采访时亦表示，在很多时候，税务结算方面在可清算与可以不清算之间时，往往会选择项目整体清算，而不会根据项目中的分期进行清算。“因为钱都已经上交了，而且很多时候可能存在要退的情况，因此按照规定，非强制性清算的情况下，都可能存在滞后的情况。”（来源：时代周报）