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来源:中国税网 作者:樊剑英 日期:2010-12-28


　　用“划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起水涌”形容2010年对于房地产业接二连三的调控政策并不为过，其针对性之强，力度之大是近年来罕见的。从4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，还包括各部委密集出台的一系列政策文件以及各城市陆续出台的落实国家二次调控的实施细则，分别就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。尽管调控中全国的商品房价依旧在上涨，但是从调控手段中我们依然可以把握政策的方向，特别是房地产市场的税收调控手段可见一斑。

　　一、税收始终是调控的重要手段之一

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）在第（二）项坚决抑制不合理住房需求中指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　二、营业税调控手段有限

　　《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）规定：对于个人转让住房营业税政策规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　财税[2009]157号出台，标志《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。从此房地产市场消费的促进政策开始转为抑制政策，其目的还是在于遏制通过炒房获利的市场投机行为，促进房地产市场的健康长远发展。但该政策主要作用于二手房交易市场，通过提高交易税费成本降低交易利润，从而间接影响一手商品房市场，因此其调控效力有限。

　　三、个人所得税凸显调控作用

　　（一）《国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（国税发[2010]54号）2010年5月31日发布，强调要切实按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）等相关文件规定，做好房屋转让所得征收个人所得税管理工作。

　　按照上述文件规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　文件本无新意，但从各地反响来看，其个人所得税调控目的作用明显。例如《河北省地方税务局<关于进一步加强个人所得税征收管理工作的意见>》（冀地税发[2010]33号）规定，从2010年8月1日起，对不能提供原始凭证的，一律按3%的征收率进行定率征收。对于国家住房制度改革前，通过福利分房取得的住房，在进行转让时，必须提供房屋原始凭证，一律不得定率征收。政策变化前后，同样是成交价50万元的房子，若有10万元的交易差价，个人所得税支出核定征收至少增加10000元。20%税率差额征收也有20000元左右税金支出。该政策直接作用下，河北省省会石家庄的二手房市场成交量呈大幅度下滑趋势。