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来源：中汇十堰分所 作者：纪宏奎

时间：2022-06-27

　　普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。非普通住房是相对于普通住房定义的，非住宅指的是除了住宅以外的非居住用房屋，包括办公用房、商业用房和厂房仓库、车库等。那么普通住宅与非普通住宅如何界定?

　　凡同时符合以下条件住宅的界定为普通住宅：一是住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上。单套住房的建筑面积就是套型建筑面积。包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。二是单套住宅建筑面积在120平方米(含)以下。建筑容积率简称容积率，又称建筑面积毛密度，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。一般来说，住宅小区容积率与立项时即已固化，但实际验收时，实际容积率并非与规划完全一致，在认定普通住宅还是非普通住宅时，应当以验收后的实际容积率为准。三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同级别土地上住房平均交易价格如果是1，则实际成交价格低于1.20，如果是1000，则低于1200。各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。凡不同时符合上述条件的住宅界定为非普通住宅。也就是说，住宅只要满足上述任何一个条件即为非普通住宅。普通住宅、非普通住宅和非住宅在纳税上有什么区别呢?

　　一、土地增值税。房地产企业是开发普通住宅，还是非普通住宅，还是非住宅，在土地增值税上有着很大区别：一是预缴土地增值税的比例不同;二是土地增值税清算上的区别：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，而非普通住宅、非住宅就没有该优惠政策。

　　另外，对个人销售住宅(包括普通住宅和非普通住宅)暂免交土地增值税，但对个人销售非住宅应当缴纳土地增值税。

　　二、增值税。个人销售普通住宅：若是满2年，免征增值税;若是不满2年，按照5%的征收率全额缴纳增值税。个人销售非普通住宅：未满2年，按照5%的征收率全额缴纳增值税;满2年，免征增值税(北上广深满2年的非普通住宅依然按差额征收5%的增值税)。个人销售非住宅，可以凭合法凭据按差额的5%缴纳增值税。

　　三、契税。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。对个人购买家庭第三套及以上住房，不区分面积，按3%的税率征收契税。注意：北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述契税优惠政策。对个人购买非住宅，应当按照法定税率缴纳契税。

　　四、印花税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。个人转让非住房,按照产权转移书据买卖双方缴纳印花税，适用税率0.05%，计税依据:按合同所载金额(增值税税额单独列示，按照不含增值税金额)。现行政策：印花税可享受50%的减免优惠。

　　五、个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税，“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。(1)个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定;个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。(2)个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。个人出售非生活用的非住房不得享受5年以上唯一住房免税的优惠政策。