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来源：半岛晨报  作者：王丹2010年12月17日08:09  

　　住建部近日出台的《商品房屋租赁管理办法》（以下简称办法），将于明年2月起施行。该《办法》旨在加强商品房屋租赁管理，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。对此，业内人士认为，此举填补了房屋租赁市场一直以来的“管理真空”，但以目前的市场环境，落实却面临着诸多难题。

　　1 加强监管究竟谁来管

　　业内人士表示，《办法》无疑填补了房屋租赁这一“管理真空”。


不过，已经租了五年房子的黄先生看了这个消息却高兴不起来。不久前，黄先生刚刚租了一套房子，约好每月租金2000元中包括电视，但入住一个多星期电视却迟迟不到位。而房主与黄先生商量，要电视每月房租再加50元。无奈之下，黄先生只好同意。“办法里只是说不能‘随意’提高租金水平，那什么叫‘随意’，如果房主真‘随意’了，除了和房主商量解决以外，我还可以找哪个部门来管呢？ ”黄先生说。

　　记者发现，《办法》中有多项条款涉及对租赁当事人双方责任和义务的规定，但目前市场上实际的情况是，由于缺乏有效的监管，一旦某方违反规定，另一方却面临着维权无门的尴尬。

　　“房产局、住建部这样的部门，虽然是主管单位，但职能只在于制定政策，提供一个政策依据，但如果政策中没有跟上罚则，那实际上是没有约束力的。 ”大连市房地产经纪人协会会长袁国钰认为，目前制定政策的主管部门无法起到有效监管的作用。

　　记者从市工商局相关部门了解到，对于房屋租赁中的纠纷，只有通过中介机构交易的才在工商部门的监管之内，而个人之间私下成交的，无论是工商还是消协都无法解决，只能通过法院主张权利。而大连市场的情况是，绝大部分的租赁都是私下成交，以至于中介公司都将租赁业务视为鸡肋。

　　2 租赁合同给监管制造难题

　　租赁合同是双方维权的起码基础，但目前住宅租赁市场上合同环节在实际操作中存在着诸多问题。

　　“我租一套房子时间长了，没有必要每次交租金都重签合同吧。而且如果价格有变化，双方商量好了按新的价钱交就可以了。”黄先生说。记者发现，在大连像黄先生这样不签合同的老租客不在少数。而一般个人之间私下签署的房屋合同，很少请专业人士拟定，也很难保证是规范有效的合同。

　　除此之外，中介市场产生的租赁合同也存在不少问题。市12315投诉举报中心主任杨庆祥告诉记者，该中心每年接到的房屋租赁纠纷投诉比较多。杨庆祥说，目前中介公司制作的合同中，一定程度上存在条款不对等的问题，而对于违约责任的处罚规则也尚待明确。业内人士称，即使有规范有效的合同，由于操作中的不规范，也给相关部门的监管带来了极大的难度。

　　3 跨部门联动填充监管真空

　　对于如何能使《办法》真正起效，袁国钰以非住宅租赁为对照，提供了一个解决的思路。袁国钰介绍，为了加强对租赁市场的监管，大连市很早就实行了房屋租赁备案制度，房屋租赁合同签订后，要到主管部门备案。但事实上，非住宅租赁的备案实行得相对不错，而住宅租赁却鲜有备案。“只有证明租赁合同是合法的，工商部门才能通过，要想证明合同合法，就需要到房产部门备案。但却没有任何约束力促使当事人去履行相应告知义务。 ”袁国钰说。

　　“我国房地产市场市场化以来，经过二十几年的努力，商品房市场和二手房市场都逐渐被监管起来了，唯独租赁市场还存在真空。关键就是商品房和二手房市场的监管不用跨部门就能实现，而租赁市场需要多部门联动，否则只有住建部制定一个游戏规则，最后只能是一纸空文。 ”袁国钰说，“但是，多部门联动需要让各部门都有动力，事实上，当租赁市场规范后，税务部门是最大的受益方，因为以前租赁市场一直是纳税盲区。让税务部门加入，与住建、工商、公安等部门合作就能实现有效监管。 ”

　　虽然实际操作中还有许多问题需要解决，但业内人士认为，租赁作为居住领域一个非常重要的环节，之前的政策关注度一直不高，《办法》出台填补了管理的真空，标志租赁市场正式进入监管层视野。

　　■《办法》重点内容

　　1.房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同，合同的内容应当包括房屋租赁当事人和房屋的自然状况；租金和押金数额、支付方式；争议解决办法和违约责任等。当事人还应当在合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

　　2.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　3.未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

　　4.房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。