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　■孙明军

　随着我国城镇化建设、旧城改造步伐的加快，旧城拆迁和棚户区改造工程中出现了很多新情况，包括拆迁补偿事项。拆迁补偿主要有两种方式，一是货币补偿，一是产权调换补偿。在产权调换补偿方式中，会涉及由回迁户向房地产开发商支付房屋结构差额款和超面积差额款。本文提醒被拆迁人，无论哪种补偿方式，在取得回迁房屋时应向开发商索要不动产销售发票，并注意开发商开具的发票金额，以便再转让时能够享受差额缴纳营业税的优惠政策。

　差额缴税必须有销售不动产发票

　被拆迁人取得回迁房屋属于实物交换形式，是从房地产开发公司购买房屋。国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）第一条对拆迁补偿住房取得方式的问题作出规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。该条款明确了被拆迁户取得的回迁房屋属于购买形式，是被拆迁户用原有房屋的所有权交换取得新房屋的所有权。

　《营业税暂行条例》第六条规定，纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。销售不动产发票是法定的扣税凭证。国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第（六）项规定，对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。需要注意的是，根据财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）的规定，国税发〔2005〕89号文件中的2年期限已经改为5年。

　另外，普通住宅和非普通住宅享受差额缴纳营业税的优惠政策时间有所不同。财税〔2009〕157号文件规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　普通住宅和非普通住宅在鉴定标准上有区别。国务院办公厅《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定，享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。不符合上述规定的房屋就是非普通住宅。非普通住宅不仅包括超面积的住宅，而且包括商用性质的房屋。财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第二十条规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。该文件同时规定，享受差额缴纳营业税的范围是购置的不动产或者受让的土地使用权。

　注意发票上填写的金额

　国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，有《房屋拆迁补偿安置协议》的，要以《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费为购买价格。这里需要注意以下几个问题：

　1.房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款；

　2.房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款；

　3.房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，减去货币补偿后的余额；

　4.房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币。

　对于没有《房屋拆迁补偿安置协议》的，实物偿还面积由当地税务机关按同类住宅房屋的成本核定房屋价格。

　国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

　对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，不是按照市场价格视同销售征收营业税，而是按同类住宅房屋的成本价核定，超过拆迁面积的补偿部分，要按照协议价格确定。核定同类住宅房屋的成本价有两种方法，一是不含土地出让金的工程建造成本，主要应用于以划拨方式免费取得土地使用权的棚户区改造建设工程项目；一是含土地出让金的工程建造完全成本，主要应用于商业开发性质的城镇开发建设工程项目。

　回迁房买卖过户需要提供的资料

　（1）房地产买卖合同（或抵债协议）

　（2）房地产权属证明

　（3）《房屋拆迁补偿安置协议》

　（4）补偿房产建成后确定房号的统一抽签时间或实际办理补偿房产的交接时间的有关证明资料

　（5）房地产评估报告

　（6）卖方（转让方）身份证明

　（7）卖方（转让方）户口簿（国内居民申请减免个人所得税的提供）

　（8）如果房产证地址仍是旧地址，则需提交房地产所在地派出所出具的新门牌号证明

　（9）如果买方产权来源属法院、仲裁机构裁决过户的，需提供民事裁定或仲裁决定书（以上1、2、5点资料可不提供）

　（10）属法院委托拍卖的，需提供成交确认书（以上1、2、5点资料可不提供）

　（11）地税机关认为需提交的其他资料。

  


中国税务报